פוסט 8 – נדל"ן – מימון

אהלן,

מקווה שעבר עליכם אחלה פסח 🙂

בפוסט הקודם עסקנו בפירוט המושגים בעץ הבא:

אוסף המושגים עליהם נדבר בבלוג.

עסקנו ברוב הנושאים, והיום נעסוק בשני בענף המימון, וניתן דגש על המונח מינוף:

נדל"ן (חלק 3) – מימון

מימון העסקה

הון עצמי

הדרך הכי פשוטה וברורה למימון עסקת נדל"ן היא כמובן: שימוש בהון עצמי. אפשר לקבל קצת כסף מההורים, מהסבתא, לרוקן את החסכונות, ולקנות את הדירה. במקרה הזה אנחנו לא חייבים כלום לאף אחד, ויש לנו דירה בבעלותנו.

במידה וזו דירה למגורים, אז אנחנו פשוט נחיה את חיינו בלי התחייבות לשלם שכירות/משכנתא, ואם זו דירה להשקעה אז נקבל את התשואה ישירות מתוך השכירות, לפי הנוסחה שרשמנו בפוסט הקודם. אם נחזור לזה רגע, התשואה על דירה שאנו משכירים היא:

לדוגמה, אם קנינו דירה במיליון וחצי ₪, ואנו משכירים אותה ב-4000, אנו מקבלים תשואה שנתית של:

זאת מבלי להתחשב בעליית מחיר הנכס עצמו, כמובן. בנוסף, יש לקחת בחשבון שיש גם הוצאות לדירה (תיקונים, תחזוקה, תקופות ללא שוכרים), שבד"כ מגיעות לגובה של חודש או חודשיים של שכירות, וצריך להתחשב בזה.

אז.. מה היתרון ברכישת דירה בהון עצמי? העובדה שאין לנו התחייבויות לאף אחד. הדירה רשומה על שמנו – וזהו. אנחנו לא צריכים לדאוג מהלוואות או התחייבויות אחרות – רק הוצאות קבועות על הדירה.

מצד שני תראו איזו תשואה נמוכה מקבלים על דירה. התשואה כמעט קבועה, אמנם, ועם סיכון די נמוך, אך בשוק ההון בעשורים האחרונים התשואה השנתית היתה יותר לכיוון ה-9%, וכמו שאנחנו זוכרים (פוסט 0) – האפקט של ריבית דריבית הופך פער של 6 אחוז לפער עצום לאורך השנים.
בנוסף, על מנת לקנות דירה בישראל צריך המון כסף. להגיע למצב בו יש לנו מליון וחצי ₪ במזומן זה בכלל לא טריוויאלי. ואחרי שנשקיע בדירה, לא יישאר לנו כלום. כל הכסף שלנו על הדירה הזו. ומה אם יקרה לה משהו? מה אם יהיה שכן ממש גרוע שיבריח שוכרים? מה אם פתאום תהיה איזו בעיה תחזוקתית קריטית וכרונית?

אפשר לפתור את שני החסרונות שתיארתי כאן (אך לבטל את היתרון) על ידי נטילת הלוואה.

אבל רגע, אתם אומרים, אמרו לנו שחיים על הלוואות הן התנהלות ממש גרועה כלכלית.

זה נכון, בעיקרון. כאשר אנחנו מדברים על הלוואה להוצאות מחיה.
אבל כאשר אנו לוקחים הלוואות לטובת השקעה אנו קוראים לזה בשם אחר. לא "הלוואה", אלא: מינוף.

אם בפוסט מספר 1 כתבתי ש"אג"ח זה הנושא שמשפיע הכי הרבה על החיים של ישראלים בלי שהם מכירים אותו", אז עכשיו אני אכתוב ש"מינוף זו ההחלטה הפיננסית הכי משמעותית שרוכשי דירות מבצעים מבלי באמת להבין".
אז בואו נבין.

מינוף

מה עושה מנוף?
במנוף אנחנו שמים משקל גדול מאוד קרוב לציר, מה שמאפשר לנו להרים משקל הרבה יותר גדול בהמשך המוט. במינוף, אנו משתמשים בסכום כסף קטן משלנו ונעזרים בו על מנת להשקיע סכום כסף הרבה יותר גדול. משהו כזה:

מינוף – אילוסטרציה.

איך אנחנו מבצעים מינוף בעזרת הלוואה?
ככה עובד הקסם:

במקום להרוויח תשואה רק על הכסף שלנו, אנו מרוויחים תשואה גם על הכסף של הבנק.

כמו שניתן להבין מיד – יש בעיה קטנה. הכל נשמע טוב ויפה, רק ש.. הבנק לא נותן לנו את הכסף בחינם. הוא רוצה ריבית. כמו שאנחנו זוכרים מפוסטים קודמים – הכסף עולה לנו כסף.

לדוגמה – הבנק יכול לאפשר לי ללוות ממנו 100,000 למשך 10 שנים בריבית של 5%. בפוסט הבא נעמיק קצת במסלולי החזר, אבל בואו נדמיין שאנחנו מחזירים בסוף התקופה את כל הכסף שאנחנו חייבים:

כלומר, על פי זה, על מנת שהרכישה אותה אנו מבצעים בעזרת הכסף תהיה רווחית, עלינו להרוויח עליה יותר מ-63,000 ₪. אם נרוויח פחות, משמע שהרכישה לא הייתה משתלמת – כי החזרנו לבנק יותר ממה שהרווחנו.

מהצד השני

בואו נדמיין שיש לנו 100,000 ₪ במזומן בבנק, ומצאנו השקעה שתחזיר לנו 10% במשך 10 השנים הקרובות. אפשרות אחת היא להשקיע את ה-100,000 שלנו, ולהרוויח לאחר עשור:

אבל מה יקרה אם נלווה מהבנק 100,000 ₪ באותם התנאים שהזכרנו קודם, ונשקיע גם אותם? במקרה כזה נרוויח:

ולאחר חיסור הסכום אותו אנו צריכים להחזיר לבנק (163K) יישארו לנו ביד 357,000 ₪. כמעט 100 אלף יותר מהתרחיש בו השקענו רק את הכסף של עצמנו. זהו הכוח של מינוף.

עסקים, אגב, חיים במינוף מתמיד (בד"כ). כמעט שלא תוכלו למצוא עסק שאין לו הלוואה. בכסף שהעסק לווה הוא מגדיל את עצמו: מתפתח לשווקים חדשים, בונה עוד שטחים, מפרסם – והוא יוצא מנקודת הנחה שהרווחים שלו מההשקעה בעצמו יעלו על עלות ההלוואה (=עלות המינוף).

אוקיי, טירוף, מגניב. אז מה היה הבנו עד כה?

מינוף זו השיטה בה אנו לווים כסף של מישהו אחר ומשקיעים אותו, על מנת להרוויח יותר. נעשה את זה רק אם הרווח הצפוי מההשקעה גדול מעלות ההלוואה.

ואיך זה רלוונטי אלינו?

אם יש לנו מליון ₪, ונשקיע אותם בדירה, אנחנו נרוויח בדיוק את התשואה של הדירה. כמו שחישבנו למעלה. אבל בואו נניח שאנחנו רוצים להרוויח יותר. מה נוכל לעשות? נכון – נוכל למנף! איך ממנפים? נו, אתם יודעים את התשובה: לווים כסף!

אז אופציה אחת זה לקנות 2 דירות ששוות מליון במקום אחת (בכל אחת מהדירות להשקיע חצי מההון העצמי שלנו ולהשלים את החצי השני בעזרת הלוואה), או פשוט לקנות דירה יקרה יותר. מכיוון שאופן החישוב די דומה, בואו נניח שאנחנו רוצים פשוט לקנות דירה יקרה יותר.
יש לנו מליון להשקיע בנדל"ן? אחלה. אז בואו נלווה עוד כסף מהבנק ונקנה דירה יקרה יותר. ככה נוכל להרוויח תשואה גדולה יותר!

אבל איך לווים? יש כמה אפשרויות, ונדבר על המרכזיות שבהן, מתוך עץ הנושאים בתחילת הפוסט 😊

הלוואות לטווח קצר

הלוואות כאלו רלוונטיות בעיקר בשלושה מקרים:

  1. ההשקעה שלנו היא בעסקת פליפ (אקזיט): אנחנו קונים נכס ומוכרים אותו לאחר זמן קצר (כמה שנים מקסימום). במקרה כזה נצטרך הרבה כסף לרכישה, אותו נוכל להחזיר די מהר (מיד לאחר מכירת הנכס).
  2. ההלוואה לטווח הקצר תעזור לנו בהוצאות הראשוניות הגדולות על הדירה, ונוכל לעמוד בהחזרים החודשיים של ההלוואה (לצד המשך ההוצאות על הדירה). לדוגמה, אם אנחנו קונים דירה עם שכירות של 4,000 ₪ בחודש, אז נוכל ללוות כסף בהתחלה על מנת לעזור לנו עם הרכישה, ולהחזיר את ההלוואה בעזרת החזרי השכירות של השנה/שנתיים הראשונות.
  3. על מנת להשלים הון עצמי. על זה נדבר בפוסט הבא כשנדבר על משכנתא. בפועל – זו הסיבה העיקרית שאנשים לוקחים הלוואות לטווח קצר.

כמובן שאנחנו רוצים לקחת הלוואה כמה שיותר זולה (כלומר – עם ריבית נמוכה ככל האפשר). אז אופציה אחת היא פשוט לגשת לבנק ולקחת הלוואה. הריביות עשויות להיות די גבוהות, אך לעיתים זו האופציה היחידה שיש לנו.

בקטנה על "פריים": דיברנו על הריבית הזו בפוסט הראשון על נדל"ן, אך רק כדי לוודא שאנחנו זוכרים: ריבית פריים זו ריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל ומהווה בסיס (עוגן) לריביות נוספות במשק. ובהקשר שלנו – עוגן לריבית ההלוואות. כיום (אפריל 21) ריבית הפריים היא 1.6%.

ריבית ממוצעת להלוואה מהבנק היא פריים פלוס 0.5% עד פריים פלוס 3% (כלומר, כיום, בערך בין 2% ל-5%), אם אתם לקוחות טובים. הריבית תלויה כמובן בהרבה פרמטרים: כמה אתם לקוחות טובים (עוד נדבר בפוסט עתידי על איך להפוך ללקוח טוב. ספוילר: לאו דווקא לשמור הרבה כסף בעו"ש), משך ההלוואה, גודל ההלוואה, ומטרת השימוש.

אפשר לקחת גם הלוואה מגוף אחר, בד"כ חברות האשראי (max, cal, ישראקארט, וכו'), או חברה שיש לה אישור לתת הלוואות (כמו טאריה, חברה ל"הלוואות חברתיות" – משקיעים פרטיים שמלווים ללווים פרטיים). הלוואות כאלה נקראות "הלוואה חוץ-בנקאית", והריבית עליה יכולה להגיע גם ל-10%. לרוב נבצע הלוואה חוץ-בנקאית רק אם הבנק לא שש להלוות לנו, או שההלוואה לטווח קצר מאוד.

אז איך נשיג הלוואה זולה יותר? יש כמה דרכים, אבל אחת מהדרכים הטובות ביותר (ואולי הטובה שבהן) היא הלוואה "על-חשבון".

הלוואות "על-חשבון"

כאשר אנו לווים כסף מהבנק הוא מתמחר את הסיכוי שלא נעמוד בהחזרי התשלומים. ככל שהסיכוי יותר גבוה, כך ההלוואה תהיה יקרה יותר (=ריבית גבוהה יותר). אבל יש דרך להוריד את הסיכון של הבנק משמעותית: לגבות את ההלוואה שלנו בנכס.

אם אני לוקח הלוואה מהבנק וחותם ש"אם אני לא אצליח להחזיר את הכסף, תיקח את הבית שלי", אז כמובן שהסיכון של הבנק יורד וההלוואה שהוא יציע לי תהיה זולה יחסית.

אבל.. מה אם אין לי ממש נכסים? בטח שלא נדל"ן?

אז זהו – שכנראה יש לכם נכסים שאתם לא יודעים עליהם. שתיים מההלוואות על-חשבון הכי נפוצות הן הלוואות על חשבון…. קרן השתלמות וקופת גמל להשקעה! לכל עובד ציבור (מורים, אנשי קבע) ולרוב עובדי ההיי-טק יש קרן השתלמות. גם בכל עבודה אחרת אפשר לקבל קרן השתלמות, ואלו חלק מתנאי ההעסקה שלכם.
לרבים מכם (בייחוד אנשי הקבע) יש ככל הנראה גם קופת גמל להשקעה (ניתן להשקיע בה בערך 70 אלף ₪ בכל שנה, אשר מנוהלים ומושקעים על ידי מנהלי השקעות).

אם אתם לא זוכרים בדיוק מה זו קופ"ג להשקעה, או קרן השתלמות – אנא חזרו לפוסט 3 – השקעה פסיבית.

בכל אופן – אפשר ללוות כסף מהקופות שמנהלות לכם את המוצרים הפיננסיים האלה. לדוגמה, אם יש לי קופ"ג להשקעה באלטשולר שחם, אני יכול לפנות אליהם ולבקש ללוות כסף על חשבון הקופ"ג להשקעה שלי. לא תמיד הם יסכימו – ואף פעם זה לא יהיה על 100% מהתיק, אבל הרבה בתי השקעות מסכימים להלוות הלוואה בגובה 60-80% מהתיק, בריבית נמוכה מאוד.

מה זה אומר בפועל?

זה אומר שאם יש לי, לדוגמה, 200,000 ₪ נזילים בקרן השתלמות (כסף הופך לנזיל בקרן לאחר 6 שנים), אני יכול ללוות בערך 140,000 ₪ (70%), בריבית מאוד נמוכה! באלטשולר שחם, לדוגמה, מציעים הלוואה בריבית של פריים מינוס חצי (כיום זה אומר 1.1%).
אם הכסף בקופה לא נזיל, חלק מהקופות עדיין יאפשרו לנו ללוות כסף בערבות הקרן, אבל בד"כ פחות אחוזים ובריבית יותר גבוהה. באלטשולר מאפשרים הלוואה של 50% מקרן לא נזילה, בריבית של פריים פלוס 1%.

לא כל הקופות מאפשרות ללוות כסף בערבות של הקרה"ש או הקופ"ג להשקעה. מאוד כדאי לבדוק אם בית ההשקעות שלכם מאפשר, ואם לא – לשקול לנייד את הקופה (לעבור בית השקעות). אגב, יש כאלה שמאפשרים רק אם הכספים שלכם מושקעים ב"סיכון נמוך" – שמעתי ממקורות מנוסים שאפשר להעביר את הכסף למסלול בסיכון נמוך, ללוות כסף, ולהחזיר אותו למסלול בסיכון גבוה. לא המלצה, ט.ל.ח.

אפשר לקרוא על התנאים בשאר הקופות, ולהעמיק באופי ההלוואה, כאן.

הטריק הגדול

כאשר אנחנו לווים כסף על חשבון קרן השתלמות, או קופ"ג להשקעה, אנחנו לא מוציאים את הכסף מהקופה. כלומר – הכסף שלנו בקופה ממשיך לעבוד.

וזה מדהים.

אם יש לנו לדוגמה 100,000 ₪ בקופה, ואנחנו לווים 70,000 ₪ ומשקיעים אותם (בדירה, למשל), אז יש לנו 100,000 ₪ שעובדים בשבילנו בקופה (לרוב בשוק ההון), ועוד 70,000 ₪ שעובדים בשבילנו בנדל"ן, ואנחנו משלמים ריבית נמוכה מאוד רק על 70,000 ₪ הלוואה.
זה נקרא מינוף איכותי!

הלוואות למשרתי הקבע

מכיוון שרבים מקוראי הבלוג הינם אנשי קבע, חשוב לי להוסיף סעיף בנושא הזה ספציפית. קיימות הלוואות בתנאים איכותיים גם למועדוני לקוחות אחרים (מורים, היי-טק, ועוד..) – אך באמת שאני פחות מכיר.

בנוסף להלוואות על-חשבון שדיברנו פה, יש עוד כמה הלוואות ייחודיות, עם תנאים מצויינים, שיכולות לעזור לנו להגיע להון עצמי לרכישת נדל"ן (או למטרות אחרות). חלק מההלוואות תקציביות וחלק מההלוואות בנקאיות (=רגילות).

הריבית שמקבלים להלוואה תקציבית, כיום, היא 0.74% ריבית קבועה. להלוואה בנקאית מקבלים פריים פלוס 0.25% אם ההלוואה פרוסה ל~5 שנים, ואם היא פרוסה ל~8 מקבלים בריבית פריים פלוס 0.85%.

הלוואה תקציבית: הלוואה הניתנת לעובדי מדינה, אשר תנאיה נקבעים על ידי החשב הכללי במשרד האוצר, ותנאיה טובים בהרבה מהתנאים של הבנק. איך זה קורה? מכיוון שההלוואה ממומנת מתקציב המדינה, ואם נוצר "גירעון" בקופת ההלוואות (הרבה אנשים לא החזירו את ההלוואה, לדוגמה) – אז ההפרש ממומן על ידי האוצר.
הלוואות תקציביות ניתנות אך ורק לעובדי מדינה בעלי וותק (בצה"ל – החל משנתיים בקבע).

מצאתי מקור שפירט על מספר הלוואות שניתן לקבל:

סכום ההלוואה [₪] מספר שנים לפריסהריבית [%]החזר חודשי [₪]סוג הלוואה
12,00040.74253תקציבית
30,000100.74259תקציבית
20,00060.74284תקציבית
8,00040.74169תקציבית
150,0006פריים+0.252203בנקאית
50,000100.74 432תקציבית
הלוואות ייחודיות לאנשי הקבע, על ידי מופ"ת. תוכלו לחשב בעצמכם את ההחזרים החודשיים בריביות אחרות על ידי המחשבון הזה.

הסכומים שרשמתי הם תקרות ההלוואה, אך גם בוותק נמוך ניתן לקבל הלוואות: לאחר שנתיים, לדוגמה, ניתן לקבל 3,000 בהלוואה תקציבית ו-27,000 בבנקאית.

שימו לב: לא כל ההלוואות הן "לכל מטרה". חלק מההלוואות הן רק לרכישת דיור, חלקן הן רק לא לדיור, ו.. תקראו את ההערה למטה.

חשוב: פירטתי למעלה כל מיני הלוואות. לא לכולן אתם זכאים, ולא כולן מתאימות לצרכים שלכם. על מנת לדעת בדיוק מה מגיע לכם: תתקשרו למופ"ת ותבררו מול המספר האישי שלכם. המספר שלהם הוא 1111 שלוחה 2, או שתשלחו SMS ל-0522199969 ויחזרו אליכם (אני חושב שגם וואטספ עובד, אבל אני לא בטוח לגבי זה).

חוץ מזה, אפשר לקבל הלוואה מ'חבר', גם בקבע צעיר יחסית, על סך 10,000 ₪ ללא ריבית. כסף בחינם. דברו עם נציגי חבר – 03-6100100 כדי לבדוק אם אתם זכאים.

הנקודה שכדאי לזכור מהסעיף האחרון: בתור אנשי קבע מגיעות לכם הלוואות בתנאים שלא תקבלו בשום מקור אחר. אם אתם מתכננים השקעה גדולה, בטח נדל"נית (סיכון נמוך יחסית), מאוד מומלץ לקבל כמה שיותר כסף זול, ואתם יכולים לקבל את זה מחבר ומצה"ל.

המומחית הכי גדולה בתחום מיצוי זכויות השכר של אנשי קבע שאני מכיר, וספציפית בתחום של תכנון פיננסי של מינוף והלוואות, היא עמליה רם. שמעתי עליה מחברים, ואני עוקב אחרי קבוצת הוואטספ שהיא מנהלת. ממליץ לעקוב גם: זה האתר שלה, וזה קישור להצטרפות לערוץ הטלגרם.

וזהו.

כרגיל, אשמח לתגובות (ובייחוד לתיקונים אם יש!). שיהיה לכם המשך שבוע מעולה!

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s

ליצור אתר אינטרנט אישי בעזרת WordPress.com
להתחיל
%d בלוגרים אהבו את זה: