פוסט 6 – נדל"ן – מחירי הדיור

הי כולם!

כיף שאתם פה 🙂

הפוסט האחרון ששלחתי (פוסט 5) סגר את הנושא 'מבוא להשקעות בשוק ההון'. כמובן שעוד נחזור לתחום של שוק ההון, ויש עוד המון על מה לדבר. יש גם חורים שהשארתי, ומבטיח לסגור אותם בהמשך.

אשמח אם תכתבו לי בתגובה (ממש כאן למטה) אילו חורים הרגשתם שקיימים ואיפה צריך עוד חיזוק או דוגמה. אשמח להתייחס לזה בפוסט נוסף 😊


בכל מקרה, הפוסט הזה הוא הפוסט הראשון בסדרה המעמיקה באפיק ההשקעה העיקרי של אזרחי ישראל. אפיק השקעה שמקבל, אולי, הרבה יותר תשומת לב ממה שמגיע לו. ההשקעה היחידה שאין כמעט אזרח שלא ממנף. הנושא של היום הוא:

נדל"ן (חלק א') – מחירי הדיור

תקציר מנהלים (זמן קריאה – דקה):

  1. מחירי הדיור בישראל עולים בעקביות מאז המשבר הכלכלי של 2008. לפני כן, המחירים הריאליים ירדו במשך יותר מעשור.
  2. העובדה שמחירי דיור עולים לא אומרת שמחיר הדירה שלכם יעלה.
  3. קניה באזור מבוקש מורידה את הסיכון לירידת מחירים.

הפוסט המלא (זמן קריאה – 10 דקות):

הערה: הפוסט הנוכחי הוא מעט יותר 'מבוא', ופחות פרקטיקה. הפוסט הבא ייכנס יותר לעובי הקורה הנדל"נית. אני חושב שחשוב להבין מה קרה למחירי הדיור כדי לקבל מעט יותר פרספקטיבה. אם פחות מעניין אתכם – ממש סבבה להסתפק גם בתקציר המנהלים וברפרוף על הגרפים. בסוף הפוסט, אגב, יש קצת סיפורי חדשות. מוזמנים להציץ.

אז כמו שגיא זוהר אוהב להגיד: נפרק, ונרכיב. נתחיל בלהסביר מה זה נדל"ן, ננסה לפרק מיתוסים, ונדבר על מינוף. אח"כ נבדוק האם השקעה בנדל"ן עדיפה על השקעה בשוק ההון, ונראה איך אפשר להשקיע בנדל"ן גם עם סכום של 5000₪ בלבד.

מה זה בכלל נדל"ן?

כמו שרובכם בטח יודעים, נדל"ן = נכסי-דלא-ניידי. כלומר: נכסים שלא ניידים. כשמדברים על השקעה בנדל"ן מתכוונים בד"כ לאחד מהבאים:

  • בית/דירה למגורים – מדירה בבניין ועד לווילה בסביון. גם שטח מאושר לבניית בית נכנס לקטגוריה הזו.
  • שטחי מסחר – משרדים, שטח באזור תעשיה, או כל שטח אחר שהרשות המקומית מאשרת לעשיית עסקים.
  • שטח חקלאי – שטח המאושר לשימוש חקלאי. פעמים רבות מי שקונה שטח כזה מחכה ליום בו השטח "יופשר" ויאושר לבניה.

כמובן שרובכם (וכן, גם אני), ככל הנראה נשקיע במהלך חיינו בעיקר באופציה הראשונה, דירה למגורים, ולכן נתעמק באופציה זו.

למה בכלל להשקיע בנדל"ן?

כל זוג הורים רק מחכה ליום שלילד שלהם תהיה סוף סוף דירה. אבל למה בעצם? מה מיוחד כל כך בדירה?
הפוסט של היום יתמקד באחד המיתוסים הנפוצים ביותר בישראל (והאמת שהמיתוס הזה נפוץ בעוד מקומות בעולם): מחירי הדיור תמיד עולים.

בכלכלה מודדים דברים בעזרת 'מדד'. ביום אחד בהיר, מבצעים חישוב הכולל את המחירים של אוסף מוצרים, ומכריזים: "הערך שיצא לנו שווה 100". אם שבוע אחרי תוצאת הנוסחה עלתה ב-1%, אז נשנה את ערך המדד ל-101, ואם שנתיים אחרי היא ירדה ב-20% יחסית להתחלה, נשנה את ערך המדד ל-80. כלומר: לערך המדד עצמו אין כל משמעות, מלבד השינוי יחסית לנקודת ההתחלה. כך מודדים את הערך של ה-S&P 500, מדד ת"א 35, מדד המחירים לצרכן, וכן – גם מדד מחירי הדיור. ביום בהיר אחד בשנת 1993 הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) בדקה את מחירי הדיור בישראל, בשקלול עם פרמטרים רבים נוספים (מספר חדרים, איכות הבניה, ועוד) וקבעה את הערך כ-100.

זהו המדד מאפריל 2010 ועד דצמבר 2020 [מקור] (לא מצאתי את הערך הרשמי לפני 2010 באתר הלמ"ס):

מדד מחירי הדיור בין 2010 ל-2020. מקור: אתר הלמ"ס.

רובנו גדלנו עם הגרף הזה בראש. מאז שאנחנו זוכרים את עצמנו, מחירי הדיור תמיד עלו ותמיד יעלו, ואי אפשר להפסיד אם משקיעים בדירה. אבל המספרים האלה לא באמת מספיקים. נרצה לדעת:

  1. מה היה לפני 2010?
  2. מה העלייה הריאלית במחירי הדיור? (עליית מחירי הדיור ביחס לשכר הממוצע)

אז יצאתי לחפש, ומצאתי מספר גרפים מעניינים (הגרפים לקוחים מתוך המסמך "דוח מצב המדינה 2018" של מכון טאוב למחקר כלכלי):

הגרף הראשון מציג את מחירי הדיור הריאליים בישראל אל מול מדינות ה-OECD, כאשר המדד קובע ל-100 ב-1995.
חשוב להבין: אם, לדוגמא, מחיר דירה ממוצע ב-1995 היה מליון ₪, ובשנת 2000 מחיר דירה ממוצע עלה למליון וחצי ₪, זה לא אומר שהמדד יעלה ב-50%, זאת מכיוון שהמדד בוחן את מחיר הדירה הריאלי, כלומר: מותאם למדד המחירים לצרכן (מדד המודד את מחירם של אוסף מוצרים שונים). מדד המחירים לצרכן בין 1995 ל-2000 עלה גם הוא ב-50%, אזי מדד מחירי הדיור הריאלי יישאר באותו ערך.

מחירי הדיור הריאליים בין 1995 ל-2017. מקור: מכון טאוב.

אנו יכולים לראות מהגרף ששוק הדיור התנהג בצורה מאוד שונה בשתי התקופות הבאות: 1995-2007, 2007-ימינו.
חשוב להבין מה קרה בשתי התקופות על מנת להבין מה משפיע על מחירי הדיור באופן כללי:

אמצע שנות ה-90 עד 2007:

בין 1998 ל-2007 ירדו מחירי הדיור, בערכם המוחלט, ב-4%. לאחר שקלול האינפלציה (עליית מדד המחירים לצרכן), הירידה הריאלית במחירי הדיור הייתה כמעט 30%!

הירידות, אגב, לא היו שוות ממקום למקום. את ההבדלים המשמעותיים ניתן לראות בגרף הבא:

שינוי נומינלי וריאלי במחירי דירות, באזורים שונים, בין 1998 ל-2007.

ישנן מספר סיבות לירידות הללו במחירים, והן מפורטות כאן. אסכם:

  1. האטה כלכלית – בתקופה זו כלכלת ישראל דשדשה. במצב כזה אין לציבור הרבה כסף על מנת לקנות ולהשקיע בדירות.
  2. מצב בטחוני – בתקופות של מצב בטחוני רעוע (בייחוד בתקופת האינתיפאדה), אזרחים חוששים להוציא סכומי כסף משמעותיים, ומעדיפים "לשמור מתחת לבלטה" לכל מקרה שלא יבוא.
  3. הצפת השוק בשנות ה-90 – בעקבות העלייה המשמעותית של יהודי ברית המועצות בוצעה בישראל בנייה מאסיבית וחסרת תקדים. נבנו פה מאות אלפי דירות בכל הארץ (בעיקר בפריפריה) על מנת לאפשר דיור לעליה הגדולה, מה שהוביל להיצע גדול מאוד של דירות חדשות לאחר מכן (היצע עולה -> מחירים יורדים).

2007 ועד היום:

בניגוד לירידת המחירים, שהתבטאה בצורה שונה במרכז הארץ ובפריפריה, את העלייה חוותה המדינה כולה.

מחירי דירות לפי מחוזות.

אפשר לראות שהמחירים אפילו עלו יותר באזורי הפריפריה. ישנן מספר סיבות, שתוכלו לראות גרפים המתארים אותן כאן, ואני אסכם לכם:

  1. צמצום ההיצע – בעוד בשנות ה-70 ועד שנות ה-90 הייתה בנייה מאסיבית (שכמו שאמרנו – הובילה לירידת מחירים). עם זאת, מרגע שהשוק הוצף, חזרו להם כל ההגבלות והרגולציות וקצב הבניה ירד בצורה דרסטית בשנות ה-2000. ומה קורה כשיותר אנשים רוצים פחות דירות? נכון. המחיר עולה.
  2. גודל הדירה – ב-1980 45% מהדירות החדשות שנבנו נבנו עם 3 חדרים. כיום, ערך זה יותר קרוב ל-5%. במקום דירות 3 חדרים, כיום יותר מחצי מהדירות החדשות הן דירות 5-6 חדרים. אגב, הביקוש לדירות 3 חדרים לא הצטמצם יותר מדי, אלא בעיקר ההיצע. פשוט יותר נוח לקבלן לבנות דירות גדולות אותן הוא יוכל למכור במחיר גבוה יותר (ובעלות בניה נמוכה יחסית למ"ר).
  3. עלות הפרויקט לקבלן – בעשור האחרון עלתה דרמטית עלות הבניה. גם החומרים יקרים יותר, גם הפועלים דורשים יותר כסף, וגם נטל הרגולציה החריף. ניתן לראות כי בין שנות ה-90 לבית העשור האחרון משך הבניה הממוצע של בניין עלה פי 2. ככל שהבניה יותר ארוכה – העלות לקבלן עולה.

יש עוד סיבה, שהיא משמעותית יותר חשובה מהסיבות הקודמות (לדעתי), ולכן מגיע לה להופיע בפסקה נפרדת:

סביבת הריבית – מחירי הדיור מושפעים באופן ישיר מהריבית במשק. זוכרים שדיברנו על איגרות חוב? על איך ניתן להלוות כסף לחברות ולממשלה ולהרוויח ריבית מההלוואות האלה? אז באופן כללי, נהוג לראות אג"ח כאלטרנטיבה הטבעית לנדל"ן – השקעה בטוחה יחסית אשר מניבה הכנסה קבועה.

נניח שאתם מוצאים את עצמכם בגיל 35 עם מליון ₪ ביד. מה תעשו איתם? יכול להיות שתחפשו לקנות דירה להשקעה בפריפריה. אבל.. מה אם אתם יכולים להשאיל את הכסף הזה למדינה ולקבל כל שנה 100 אלף ₪ (10%)? שווה ערך לשכירות חודשית של 8,300₪! איפה בארץ תוכלו למצוא דירה שתניב לכם תשואה כזו?

תשואת האג"חים נגזרת, לא באופן ישיר – אך בהחלט בקורלציה ברורה, מריבית בנק ישראל. לא נרחיב כאן, אבל מספיק לזכור את זה: ריבית בנק ישראל היא הריבית שאפשר להרוויח ב-0 סיכון. (להרחבה).

בואו נראה מה קרה לריבית בנק ישראל בעשורים האחרונים (מקור):

ריבית בנק ישראל, 1995-2020. מקור.

רואים את הירידה המטורפת בשנים האחרונות? יש לה שתי משמעויות דרמטיות:

  1. לא משתלם להשאיר את הכסף בבנק. לא משתלם להלוות את הכסף למדינה. לא משתלם להשקיע באפיקים בטוחים. למה? כי מרוויחים שם חלקיקי האחוז בשנה. אז.. לאן הכסף הולך? להשקעות אחרות. שוק ההון, נדל"ן ועוד (הריבית הנמוכה היא גם אחת הסיבות המרכזיות לעליה של שוק ההון בעשור האחרון – אף אחד לא רוצה להשאיר את הכסף בעו"ש). ברגע שכולם מחפשים לקנות דירות כדי ש"הכסף שלהם יעבוד בשבילם", יוצא שמחירי הדירות עולים.
    1. זול מאוד ללוות כסף מהבנק. ברגע שריבית בנק ישראל כל כך נמוכה, גם מחירי ההלוואות יורדים. ויודעים מהי ההלוואה הגדולה ביותר שרוב האנשים לוקחים? נכון – משכנתא. לפני 20 שנה אנשים לקחו משכנתא בריבית של 10%, היום אנשים לא מתקרבים בכלל לבנק שמדבר איתם על יותר מ-5%. וברגע שמחיר ההלוואה (המחיר שאנחנו משלמים על הלוואת הכסף) יורד, כך מחיר הדירה עולה (כי אנשים מוכנים ללוות יותר כסף).

אז.. זה אומר שכל מי שקנה דירה בעשור האחרון הרוויח?

בתחילת ינואר 2021 עשו ב'משחקי הכיס' (תכנית של 'כאן') פרק על בעלי דירות שמוכרים את הדירה בהפסד (הפסד של ממש – מכרו בפחות כסף ממחיר הקניה). אפשר לראות כאן את הממוצע הארצי (מבוסס על נתוני בנק ישראל):

דירות שנמכרו בהפסד בממוצע ארצי, מקור: משחקי הכיס.

והנה הנתונים מפולחים לפי אזור מגורים (הטבלה המלאה נמצאת במסמך עצמו של בנק ישראל):

שיעור מכירה בהפסד בפילוח לפי עיר. מקור: משחקי הכיס.

אפשר לראות שבערים מסוימות 30%+ (!!!) מהדירות שנמכרו – נמכרו בהפסד. שני סייגים:

  • מה עם שאר האחוזים? האם זה אומר שהדירות שנמכרו נמכרו ברווח? לכאורה כן, אך לאו דווקא. תמיד צריך לחשוב על העלות האלטרנטיבית – האם היה משהו יותר טוב לעשות עם הכסף בזמן הזה (לא הייתם רוצים לקנות דירה במיליון, ולמכור אותה אחרי עשור במיליון ומאה אלף ₪, נכון?).
  • אין התחשבות בתגמולי השכירות (שמעלים את הרווח). ואין התחשבות בתשלומי המשכנתא (שמורידים את הרווח).

אוקיי, אז בואו נעשה סדר

מחירי הדיור עולים בעקביות בעשור+ האחרון. הם לא תמיד עלו, ולא בהכרח הם ימשיכו לעלות. מספיק שאיזה שר יחליט לשחרר אדמות מדינה ליזמים, או שבנק ישראל יחליט להעלות את הריבית כדי לחזק את השקל, ואנחנו עשויים לראות ירידה דרמטית במחירי הדיור.

מעבר לזה, אתם קונים דירה ספציפית. אז מה אם השוק בבאר שבע עלה, יש סיכוי שיבנו ליד הדירה שלכם סניף של ביטוח לאומי והמחיר של הדירה ירד. יכול להיות שיגורו ליד הדירה שכנים נוראיים, או שיתקינו אנטנה סלולרית, או שתהיה נזילת ביוב כרונית. הכל יכול לקרות.

כמו שראינו, ככל שהאזור בו הדירה ממוקמת יותר מבוקש, כך גובר הסיכוי שתצליחו למצוא קונה שיקנה מכם את הדירה ברווח. בפוסט הבא אכתוב על הכדאיות של השקעה בדירה, כמובן בהשוואה לאלטרנטיבות. אם יש תת-נושא שמעניין אתכם ספציפית, או שאלה שחשוב לכם שאנסה לענות עליה, תכתבו לי  בתגובה 🙂


בינתיים, כמה סיפורים מתקופה האחרונה

המניה שטסה לחלל, בלי חברה מאחוריה

כבר דיברנו על זה ששוק ההון לא תמיד יעיל, ויש לפעמים חריגות קיצוניות. אחד הסיפורים המטורפים ביותר שהיו פה לאחרונה עוסק במניית Signal. לפני מספר שבועות וואטספ עדכנה את מדיניות הפרטיות שלה, מה שגרם לנהירה של משתמשים לאפליקציות חלופיות. ואילון מאסק, היזם הנערץ, פרסם את הציוץ הבא בטוויטר שלו:

Signal זו אפליקציית מסרים מיידיים מאובטחת מאוד, ומבוססת קוד-פתוח.

תוך דקות בודדות מניית Signal (סימול: SIGL) עלתה בעשרות אחוזים. בסוף היום, העלייה הייתה כבר 500%.

 אבל.. מי שמתחזקת את האפליקציה היא יוזמה ללא כוונות רווח, ולא חברה מסחרית (בטח שלא מונפקת). אז איזו מניה עלתה?

חברת Signal היא חברה שעוסקת ביזמויות שונות בתחום הטכנולוגיה, אך אין לה שום קשר לאפליקציית סיגנל. אמנם תוך זמן קצר הטעות התגלתה, אבל מה אתם חושבים שקרה ביום שאחרי? נכון. היא עלתה בעוד 500%.

כך, מניה שעלתה 60 סנט ביום חמישי הגיעה לשווי של 39~ דולר ביום שני. המחיר עכשיו, אגב, עדיין גבוה פי 10 מהמחיר המקורי. לכו תקשיבו אחר כך לאנשים שאומרים לכם שהשוק יעיל.

מניית סיגנל. מקור: גוגל.

אגב, ביום בו אני כותב את הפוסט, מאסק פרסם ציוץ על כך שהוא אוהב את חברת Esty (כמו ebay למוצרים בעבודת יד) ושוויה של החברה עלה בכשני מליארד דולר תוך דקה וחצי.

מי קונה משחקים בחנות?

חברת GameStop (סימול NTSE:GME) היא חברה שמוכרת משחקי וידאו בחנויות פיזיות. זוכרים מתי קניתם בפעם האחרונה משחק וידאו בחנות פיזית? בדיוק.

החברה ירדה מקרנה, והגיע לשווי של סביב ה-200 מליון דולר. הקורונה כמעט וחיסלה אותה סופית – והרבה משקיעים החליטו להמר נגד החברה (מה שנקרא – שורט). בראש המשקיעים האלה עמדה חברה בשם Citron, חברה המתמחה בזיהוי חברות שעומדות לקרוס, והימור נגדן. סיטרון פרסמו מחקר בו הם הודיעו לעולם שהם מהמרים נגד GameStop ושכדאי לכולם לעשות כמוהם.

אממה?

הפרסום הזה עצבן מאוד כמה משקיעים קטנים עם פורום ב-reddit. אז הם החליטו להראות לסיטרון מה זה – הם כולם יקנו את המניה, וכך יעלו את ערכה של GameStop. בשלב מסויים סיטרון תרצה לצאת מההימור שלה, כי היא מפסידה יותר מדי כסף. יציאה כזו תגרום למחיר המניה לעלות אפילו יותר (עוד על שורט – באחד מהפוסטים הבאים), וכך עוד מהמרים נגד המניה יצאו מהפוזיציה שלהם.

הפרקטיקה הזו נקראת "שורט-סקוויז": לגרום לשורטיסטים להפסיד כ"כ הרבה כסף כך שהם יצאו מהפוזיציה ויגרמו למניה לעלות אפילו יותר. זו פרקטיקה לא חוקית, אבל מי יאשים כמה משקיעים עם יוזרים ברדיט?

מפה לשם, כך נראה גרף המניה בשנה האחרונה:

מניית GameStop. מקור: גוגל.

כן, אתם רואים נכון. מ200 מליון דולר, היא שווה עכשיו 22 מיליארד!! ורק ביום בו פרסמתי את הפוסט היא עלתה 100%, אז הסיפור הזה בכלל לא מאחורינו.

מאחורי העלייה המטורפת הזו במחיר לא עומד דו"ח עם ביצועים מדהימים, ולא עומד מנכ"ל חדש – נטו ספקולציה שיצאה משליטה. ממליץ לכולם לעקוב אחרי הסיפור הזה, וכדאי גם לקרוא את הפוסט הזה של אבי שטרן, מנהל קהילת MoneyTalks:

https://www.facebook.com/groups/moneytalksahoy/permalink/2852926325028003/


אהבתם את פינת החדשות? חושבים שהיא מיותרת? ספרו לי, מבטיח לקרוא ולענות לכל התגובות. גם אם מצאתם טעויות, אנא ספרו לי – אשמח לתקן!

תודה שקראתם!

דיסקליימר.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s

ליצור אתר אינטרנט אישי בעזרת WordPress.com
להתחיל
%d בלוגרים אהבו את זה: